Donation de la nue-propriété : les pièges à éviter

Fréquemment pratiquée dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, la donation de la nue-propriété de biens à vocation professionnelle (parts sociales, immeuble...) n’est pas un acte anodin.
Fiscalement, la formule peut s’avérer profitable, à condition d’éviter certains pièges.

Le propriétaire d’un bien peut attribuer une partie de ses droits à une personne et en conserver les droits restants. Il s’agit d’un démembrement de propriété.
Une pratique courante dans le cadre d’une donation familiale. Dans ce cas, les parents conservent en général l’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien (une habitation par exemple) et le droit d’en percevoir les revenus (les loyers pour un local). De son côté, l’enfant bénéficiaire dispose du droit de vendre la nue-propriété. En revanche, il ne peut ni occuper le bien ni le donner en location. C’est l’usufruitier qui a la qualité de bailleur mais il ne peut seul donner à bail un immeuble à usage commercial, artisanal ou industriel. Il faut l’accord du nu propriétaire.

Les droits de transmission
Fiscalement, la valeur imposable du bien démembré varie en fonction de l’âge du donataire (voir tableau).
Ainsi, lorsqu’une personne âgée de 60 ans donne la nue-propriété d’un bien évalué 100 000 € à ses enfants, les droits de donation sont calculés sur la moitié de la valeur du bien, soit 50 000 €. Au décès de l’usufruitier, sauf si celui-ci intervient dans un délai de trois mois, les enfants n’ont aucun droit supplémentaire à payer.
Avant de transmettre la nue propriété à ses proches, il convient par ailleurs d’être vigilant sur l’utilisation future du bien. Si le futur nu propriétaire utilise le bien dans le cadre de son activité professionnelle, le choix du régime d’imposition et la mise en place d’un contrat de bail sont des démarches préalables à ne pas négliger. >> lire la suite

Auteur : Jacques LABIT, juriste - www.cerfrance.fr